Σκάνδαλο Chrysomare: Μπάζει και η πολεοδομική άδεια της Tsokkos
Με πολεοδομική άδεια που ουδέποτε έπρεπε να δοθεί χτίστηκε το πεντάστερο μαμούθ της Tsokkos στην Αγία Νάπα. Κατά παράβαση της Δήλωσης Πολιτικής, εγκρίθηκε διπλάσιο από το επιτρεπόμενο ύψος και δεν προβλέφθηκε καμία οπτική φυγή προς τη θάλασσα.
Γράφει: Νάταλι Μιχαηλίδου
Άκυρη και κατά παράβαση της Δήλωσης Πολιτικής της Αγίας Νάπας η πολεοδομική άδεια για το ξενοδοχείο Chrysomare, σύμφωνα με μελέτη που εκπονήθηκε από ιδιωτικό γραφείο συμβούλων πολεοδομίας. Ανάλογες… παραδοχές προκύπτουν και στην αιτιολογική έκθεση που ετοίμασε το ίδιο το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ως προς τους λόγους απόρριψης της αίτησης που υπέβαλαν οι εταιρείες Rock Amour Estates και Tsokkos Developers για εξασφάλιση καλυπτικής άδειας. Με το γάντι υποδείξεις και από τον Δήμο Αγίας Νάπας, που, σε επιστολή του προς την Πολεοδομία, κάνει λόγο για κτήριο-μαμούθ με μεγάλο συμπαγή όγκο που δεν εντάσσεται στην κλίμακα της περιοχής και διακόπτει τη θέα προς τη θάλασσα, εκφράζοντας παράλληλα ανησυχίες ότι η εκδοθείσα άδεια θα αποτελέσει κακό προηγούμενο.
«Άκυρη και κενού περιεχομένου»
Και του ύψους και του… μήκους φαίνεται να είναι τα προβλήματα που σχετίζονται με το πεντάστερο ξενοδοχείο Chrysomare της εταιρείας Τσόκκος. Πέραν της παράνομης προσθήκης επιπλέον ορόφων για τους οποίους έχει εκδοθεί τελικό Διάταγμα κατεδάφισης από το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου, ζητήματα προκύπτουν και ως προς τις πρόνοιες της εξασφαλισθείσας πολεοδομικής άδειας εφόσον δεν διασφαλίστηκαν οι απαιτούμενες οπτικές φυγές προς τη θάλασσα.
Διαβάστε επίσης: Παρανομία… μαμούθ στην Αγία Νάπα – Το χρονικό της αυθαιρεσίας
Ως προς τους λόγους που καθιστούν παράνομη την εγκριθείσα ανάπτυξη, πολεοδομική μελέτη που εκπονήθηκε για λογαριασμό επηρεαζόμενων ιδιοκτητών της περιοχήςν (Νοέμβριος 2019, αναφέρει ότι «η άσκηση της διακριτικής ευχέρειας από την Πολεοδομική Αρχή, για έγκριση πενταώροφου ξενοδοχείου με ύψος 23.0 μ. αντί τριώροφου με ύψος 13.1 μ, που επιτρέπεται, συγκρούεται με τη βασική προϋπόθεση ότι δεν θα επηρεάζονται οι ανέσεις της περιοχής των παρακείμενων ιδιοκτησιών και χρήσεων». Επιπλέον, «η εγκριθείσα ανάπτυξη εμποδίζει τη φυσική λειτουργική και οπτική σύνδεση της παραλίας με τον πίσω παραλιακό δρόμο», ενώ «δεν ακολουθεί την κλίμακα του χώρου και δεν διαφυλάττει οπτικές φυγές και διαδρόμους θέας προς τη θάλασσα».
Ειδικότερα σημειώνεται ότι, «η έγκριση πενταώροφου ξενοδοχείου ύψους 23 μ. αντί του τριώροφου με ύψος 13.1 μ. που επιτρέπεται σύμφωνα με τις πρόνοιες των πολεοδομικών ζωνών της Δήλωσης Πολιτικής Αγίας Νάπας (2015) σημαίνει ότι η Πολεοδομική Αρχή άσκησε τη διακριτική ευχέρεια που της δίδεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.4 του Μέρους Γ και την παράγραφο 2.15 του Μέρους Δ». Καθότι η άσκηση διακριτικής ευχέρειας για έγκριση σχεδόν διπλάσιου ύψους από το επιτρεπόμενο δεν συνοδεύεται από μείωση του ποσοστού κάλυψης με ταυτόχρονη δημιουργία αρκετών ανοιγμάτων στο συνεχές οικοδομικό φράγμα, ώστε να μην αποκόπτεται κάθε οπτική φυγή προς τη θάλασσα και δεν εφαρμόστηκε η διάσπαση του οικοδομικού φράγματος ώστε να μην επηρεάζονται οι ανέσεις των παρακείμενων ιδιοκτησιών και χρήσεων, τεκμαίρεται ότι «η άσκηση αυτής της διακριτικής ευχέρειας δεν επιτρέπεται γιατί παραβιάζει την προϋπόθεση για την άσκησή της». Στην εν λόγω μελέτη, βάσει της οποίας οι σχετικές άδειες είναι «άκυρες και κενού περιεχομένου, υπογραμμίζεται περαιτέρω ότι, το Chrysomare ανεγέρθηκε σε ευαίσθητη περιβαλλοντικά περιοχή και συνάγεται πως «η ξενοδοχειακή ανάπτυξη όπως έχει εγκριθεί, δημιουργεί ένα συνεχές οικοδομικό φράγμα μήκους 335 μ. που συγκρούεται με τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής».
Πολεοδομία: Δεν ευσταθούν οι ισχυρισμοί
Εκ της διεύθυνσης, πάντως, του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σημειώνεται ότι «ο ισχυρισμός ότι η αρχική άδεια χορηγήθηκε κατά παράβαση της Δήλωσης Πολιτικής της Αγίας Νάπας δεν ευσταθεί, εφόσον ο μέγιστος συντελεστής δόμησης, ο αριθμός ορόφων και το ύψος είναι εντός των πλαισίων της Εγκριμένης Δήλωσης Πολιτικής Αγίας Νάπας, καθώς και του Σχεδίου για Ανάκαμψη της Αναπτυξιακής Δραστηριότητας στην Κύπρο που εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 29.05.2013».
Σύμφωνα πάντα με την Πολεοδομία, στις 05.02.2016 χορηγήθηκε άδεια (σύμφωνα με τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής Αγίας Νάπας, καθώς και του προαναφερθέντος Σχεδίου Παροχής Κινήτρων), «για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου 5 αστέρων πέντε ορόφων -και σε τμήμα του 6 ορόφων- στην Αγία Νάπα». Στις 11.06.2019 επιδόθηκε στους ιδιοκτήτες Ειδοποίηση Επιβολής, «εφόσον διαπιστώθηκε ότι η ανάπτυξη ανεγέρθηκε διαφορετικά από τα εγκριμένα σχέδια, με το κυρίως ξενοδοχείο να έχει ανεγερθεί ως επταώροφο και σε τμήμα του οκταώροφο, ενώ εντός του εγκριμένου δημόσιου χώρου πρασίνου ανεγέρθηκε οικοδομή». Με την Ειδοποίηση Επιβολής, οι ιδιοκτήτες κλήθηκαν «να τερματίσουν αμέσως τις εργασίες και να επαναφέρουν την ανάπτυξη και τον χώρο ως τα εγκριμένα σχέδια».
Μομφές από τον Δήμο
Πάντως, παρά τις διαβεβαιώσεις για την… νομιμότητα της άδειας, ο Δήμος Αγίας Νάπας ως Αρμόδια Αρχή, αναγκάστηκε να θέσει προς την Πολεοδομία ζήτημα διασφάλισης οπτικών φυγών προς τη θάλασσα κατά τη χορήγηση αδειών για ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων στην περιοχή. Συγκεκριμένα, με επιστολή του στις 28 Ιουνίου 2019, ο Δήμος σημειώνει ότι στην περίπτωση της εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας του ξενοδοχείου Chrysomare της εταιρείας Tsokkos Hotels, «δεν έχει προβλεφθεί καμία οπτική φυγή», με αποτέλεσμα να δημιουργείται «ένα κτήριο – μαμούθ, μήκους σχεδόν διακοσίων εξήντα μέτρων, συμπαγές τείχος, παράλληλο σε όλο το μήκος της πρόσοψης του τεμαχίου». Προστίθεται μάλιστα ότι το κτήριο «με τον μεγάλο συμπαγή όγκο δεν εντάσσεται στην κλίμακα της περιοχής και διακόπτει τη θέα προς τη θάλασσα, τόσο για τους πεζούς που διακινούνται στους γύρω δρόμους, όσο και από τις γειτονικές ιδιοκτησίες».
Εξ αφορμής της εν λόγω ανάπτυξης, στην επιστολή τονίζεται επίσης η επιθυμία διαφύλαξης της έντονης οπτικής επαφής με τη θάλασσα από πολλά σημεία που δημιουργείται λόγω των γεωμορφολογικών χαρακτηριστικών του Δήμου, ο οποίος είναι κτισμένος σε αμφιθεατρικούς λόφους. Προς αποφυγή δημιουργίας ενός τείχους από κτήρια μπροστά στις παραλίες, ο Δήμος ζήτησε από την Πολεοδομία όπως, σε όσες αιτήσεις για άδεια εξετάζονται για αντίστοιχες αναπτύξεις στα παράλιά του:
(α) υποχρεώνονται οι αιτητές να αφήνουν οπτικές φυγές προς τη θάλασσα,
(β) αποφεύγονται οι πολύ μεγάλοι συμπαγείς κτηριακοί όγκοι παράλληλα με το παραλιακό μέτωπο και
(γ) λαμβάνεται υπόψη η κατασκευαστική κλίμακα των υφιστάμενων αναπτύξεων στα γειτονικά τεμάχια.
Υπήρχαν και άλλοι λόγοι
Στις 10.07.2019 «υποβλήθηκε τροποποιητική αίτηση για έγκριση τροποποιημένων σχεδίων σε σχέση με την αρχικά χορηγηθείσα Πολεοδομική Άδεια, με σκοπό τη ρύθμιση/αδειοδότηση των προσθηκών/ επεκτάσεων και νέων οικοδομών που είχαν εκτελεστεί αυθαίρετα». Η αίτηση απορρίφθηκε στις 02.08.2019. Όσον αφορά στους λόγους άρνησης, η Πολεοδομική Αρχή απαντά ότι σχετίζονταν με «υπέρβαση στον ανώτατο επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, ανέγερση δύο πρόσθετων ορόφων πέραν αυτών που εγκρίθηκαν με την προαναφερόμενη πολεοδομική άδεια, ουσιαστική αύξηση του ύψους των οικοδομών, αυθαίρετη ανέγερση οικοδομής εντός χώρου που εγκρίθηκε για παραχώρηση ως δημόσιος χώρος πρασίνου, κ.ά.».
Χρήζουν, ωστόσο, προσοχής και τα όσα περαιτέρω καταγράφονται στην αιτιολογική έκθεση της Πολεοδομίας την οποία εξασφάλισε το dejure: στην Γνωστοποίηση Αρνήσεως Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας, που απέστειλε το Τμήμα στους αιτητές στις 2 Αυγούστου 2019, πέραν της αλλαγής των υψομέτρων λόγω της παράνομης προσθήκης ορόφων, εγείρεται και ζήτημα συμπαγούς και συνεχόμενου οικοδομικού μετώπου που παραβιάζει τις αρχές που καθορίζονται στη Δήλωση Πολιτικής. Στους λόγους άρνησης της τροποποιητικής άδειας, που απαριθμούνται στην εν λόγω έκθεση, αναφέρονται τα εξής: «Η προτεινόμενη οικοδομή όπως διαμορφώνεται με την αλλαγή των υψομέτρων και επιπέδων και λόγω του πολύ μεγάλου ύψους της και του μεγάλου μήκους της, κρίνεται ότι παραβιάζει τις αρχές που καθορίζονται στο Παράρτημα Ε, παράγραφος 5.1.3, Ένταξη στο Περιβάλλον (κλίμακα οικοδομών) της Δήλωσης Πολιτικής της Αγίας Νάπας, με έμφαση στη χωροδιάταξη νέων οικοδομών μέσα στα τεμάχια της ανάπτυξης και στη διατήρηση της επιθυμητής οικοδομικής κλίμακας, έτσι ώστε να επιτυγχάνεται η βέλτιστη δυνατή προσαρμογή τους στον χώρο και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του».
Συγκεκριμένα, συνεχίζει η έκθεση, «κρίνεται ότι η οικοδομή λόγω του ψηλού, συμπαγούς και συνεχόμενου οικοδομικού μετώπου δεν ακολουθεί την κλίμακα του χώρου και δεν προσαρμόζεται στον χώρο και τα ιδιαίτερά του χαρακτηριστικά». Ως εκ τούτων, προκύπτουν αντιφάσεις και σοβαρά ερωτηματικά, εφόσον το μήκος της οικοδομής που επικαλείται η Πολεοδομία ήταν ήδη εγκριμένο βάσει της αρχικής άδειας που χορηγήθηκε στις 5 Φεβρουαρίου, 2016.
Παρά ταύτα, σύμφωνα με την έκθεση, ουσιώδης λόγος απόρριψης των τροποποιημένων σχεδίων που υπέβαλαν οι ιδιοκτήτες, ήταν ότι «με την ανέγερση παράνομων οικοδομών εντός του εγκριμένου δημόσιου χώρου πρασίνου, ο οποίος παρουσιάζει υψομετρική διαφορά της τάξης των 2,00 έως 2,50 μ. από τον δρόμο νότια, δεν διασφαλίζεται πλέον οποιαδήποτε οπτική φυγή και διαδρομές θέας προς την παραλία, ρύθμιση που επιβλήθηκε ειδικά για τον συγκεκριμένο σκοπό».
Διοικητικό πρόστιμο μετά
την απόφαση της Υπουργικής
Στις 06.09.2019 -και κατόπιν έκδοσης και επίδοσης στους διευθυντές των εταιρειών τελικού Διατάγματος κατεδάφισης, ημερομηνίας 03.07.2019- οι ιδιοκτήτες «υπέβαλαν Ιεραρχική Προσφυγή με βάση το άρθρο 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου κατά της άρνησης χορήγησης πολεοδομικής άδειας για τις πιο πάνω τροποποιήσεις». Προστίθεται ότι «η Υπουργική Επιτροπή, αρμόδια για την εξέταση Ιεραρχικών Προσφυγών κατά πολεοδομικών αποφάσεων, ζήτησε επιπλέον στοιχεία από τους αιτητές καθώς και αποτύπωση της επιτόπου κατάστασης. Οι αιτητές υπέβαλαν νέα σχέδια στις 22.06.2020 και 01.07.2020, και αναμένεται η απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής». Πληροφορίες του dejure αναφέρουν ότι η ιεραρχική προσφυγή εξετάστηκε την Τετάρτη 9 Δεκεμβρίου και η απόφαση αναμένεται όπως γνωστοποιηθεί εντός ημερών στους ιδιοκτήτες.
Σε ό,τι αφορά πρόθεση λήψης περαιτέρω μέτρων, η Πολεοδομική Αρχή απάντησε ότι θα προβεί στις επόμενες ανάλογες απαιτούμενες ενέργειες, «μόλις ληφθεί απόφαση από την Υπουργική Επιτροπή επί της ιεραρχικής προσφυγής». Σημειώνεται ότι βάσει του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου [άρθρο 48(Α)] «σε περίπτωση παράβασης ή μη συμμόρφωσης με ειδοποίηση επιβολής που επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους, η Πολεοδομική Αρχή δύναται να επιβάλει στον παραβάτη, ανεξάρτητα αν συντρέχει ή όχι περίπτωση ποινικής ευθύνης αυτού δυνάμει του παρόντος ή άλλου Νόμου, διοικητικό πρόστιμο ανάλογα με τη φύση, τη βαρύτητα και τη διάρκεια της παράβασης, το οποίο όμως σε καμιά περίπτωση δύναται να υπερβαίνει τις δέκα χιλιάδες λίρες και, σε περίπτωση συνέχισης της ειρημένης παράβασης ή μη συμμόρφωσης, διοικητικό πρόστιμο μέχρι εκατό λίρες για κάθε μέρα που συνεχίζεται η παράβαση ή μη συμμόρφωση μετά την ημερομηνία κοινοποίησης της επιβολής του αρχικού προστίμου, ανάλογα με την βαρύτητα αυτής».
